问律师:二房东拖欠租金,大房东要求收回房屋,租客还要不要支付房租?

发布者: huaxiazi 发布时间: 2019-04-15 15:03:31

案情

 


王先生向甲租赁公司租了10间商用房用于经营,不久后,该公司拖欠10位业主3个月租金,业主要求收回房屋,并要求王先生不再继续向租赁公司支付房租,但甲公司目前以拖欠房租为由将王先生起诉至法院,王先生该如何应诉?王先生经营受到严重影响,前期装修投入和损失谁来赔付?

 

华东政法大学硕士研究生陈婷和当事人联系后梳理出案情。

 办案思路

刘京律师:面对大房东告知自己二房东没有及时付房租的情况,王先生不预付房租是由于他行使了核心权利——不安抗辩权,但未及时通知二房东自己要行使这个抗辩权。针对本案的情况,有两个建议。一是,王先生在诉讼开庭前发一份书面通知给甲公司,告知因为甲公司未付房租所以中止履行合同;二是,在诉讼中将业主加入到本案中作为第三人,协商解除王先生与甲公司的租赁合同,并与业主直接签订租赁合同。此外,王先生可以反诉甲公司要求承担可预期的经营损失,若合同解除,还可以主张甲公司赔偿剩余租期内的折价装修损失。

王曦明律师:在案件过程中应当做三步:第一步,若甲公司和业主的案件正在审理,申请中止诉讼,因其结果可能影响到本案;第二步,若甲公司和业主的案件还未进入诉讼程序,王先生应联系业主,建议他们尽快提起诉讼并且重复第一步;第三步,若业主不愿意提起诉讼,可以建议他们在本案中成为有独立请求权的第三人参与诉讼。若业主仍不愿意,可以联系他们作为证人参与诉讼。

 刘京律师向王曦明律师发问

刘京律师:中止诉讼的前提是前一诉讼会影响本案的结果,但合同具有相对性,如果法院在审理过程中认为业主和甲公司的合同纠纷对于甲公司和王先生之间的权利义务关系并没有直接影响,那么该如何处理?

王曦明律师:在房屋租赁合同纠纷中,有一种处理意见是当大房东解除房屋租赁关系的通知函传达到二房东时,双方的租赁合同关系就已经解除,若此意见成立,在本案中二房东已经失去转租权。此时两个案件具有利害关系,应当中止诉讼。

王曦明律师向刘京律师发问

王曦明律师:应当以何种诉讼方法提出对装修损失赔偿的要求,是以反诉提出还是另案提出?

刘京律师:既然王先生已经受到了实际损失,相应要求应当在本案中以反诉提出。

王曦明律师:我同意提出反诉,此外还要特别提示一点:在本案中应当尽快采取财产保全措施,因为甲公司拖欠房租,我们可以合理怀疑甲公司没有向王先生赔付违约金和各项损失的能力。

邓哲律师向两位律师发问

邓哲律师:第一个问题是方案设计的出发点的问题。王先生的最优选择是在现有商铺中继续经营下去,这就需要解决能否继续履约、能否续约的问题。但如果诉讼方案是要求赔偿装修损失的,就意味着要以解约为前提。所以,在诉讼方案的设计上,是否一定要以解约为前提来考虑案件处理?是否可以优先考虑如何实现继续履约的方案?

刘京律师:如果王先生有继续经营的强烈意愿,其实可以直接与大房东协商签订房屋租赁合同。

邓哲律师:第二个是关于不安抗辩权的问题。不安抗辩权本身是OK的,但是也需要考虑一个合理性的问题。在租赁合同纠纷中有一个问题在于,不管理论上合同何时解除,真正对实际承租人造成损害的时间点是房屋被业主收回去的时候,也就是合同到期或者法院判决,造成王先生无法继续使用,在此之前其实都和他关系不大。但是,业主和甲公司的协商和诉讼都需要时间,可能会持续一两年,难道在此期间王先生都可以不支付房租免费使用吗?如果王先生去协商支付租金的方式,从预付改成用多久付多久,是不是更加妥当呢?

刘京律师:行使不安抗辩权是中止履行,而不是终止履行,这只是一个暂时性的权利。如果二房东能够提供担保或者证明有继续履行合同的能力,王先生应当继续支付租金。

邓哲律师:我有两个建议。第一,在合同没有解除的情况下,业主作为大房东越过二房东直接来骚扰王先生是不符合法律规定的,王先生可以报警,可以要求业主对经营造成的损失进行赔偿。第二个建议是,若解约的可能性很大,应当对现状进行公证或者保全以便鉴定装修损失等。

王曦明律师:业主是以自力救济的形式来阻碍王先生经营,其实除了协商的方式,如果王先生愿意先代甲公司缴纳欠付的租金,然后向甲公司追偿,就可以继续经营。

邓哲律师:作为律师,既要为当事人追求最经济的结果,可以代缴租金等;又要考虑最坏的结果,应当对现状和可能造成的损失提前进行证据保全,方能做到进可攻退可守。

观点总结

刘京律师:本案有两个方案:第一,王先生尽快向甲公司发出书面通知,告知行使不安抗辩权,并申请将业主作为第三人加入本案,案件中协商与业主形成租赁合同关系;第二,如果王先生没有和业主协商成功,可以提起反诉要求甲公司赔偿损失。关于装修损失,要注意区分是否与房屋形成附合。

王曦明律师:建议尽量在人民法院或其他有权争议解决机构的框架下采取公力救济解决纠纷,尽量避免私下解决。努力做通业主工作,由王先生承担部分欠缴租金,既能继续履行房屋租赁合同,又能减少业主所受损失。

邓哲律师:原则是努力争取合同继续履行,但也要做好解除合同后的索赔准备。随着整体租赁的盛行,租客一定要做好对前手的审查,准备相应的解决纠纷的预案。

 

 

编辑:李书娥

责任编辑:朱颖

 

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